2026年4月日本修法：海外屋主收不到總會通知會怎樣？「國內管理人」制度解說
2026年4月1日起，日本的「區分所有法」（相當於台灣的公寓大廈管理條例中，關於區分所有權的部分）修正施行。對住在台灣的屋主來說，影響最大的有兩點：總會的決議變得比較容易通過，以及新設了「國內管理人」制度。
修了什麼法？什麼時候開始？
法務省公布：《為促進老朽公寓等的管理與再生而修正區分所有法等的法律》（令和7年法律第47號），2025年5月23日成立、5月30日公布，區分所有法的修正部分自2026年4月1日施行。（出處：法務省 民事局）
重點1：多數決改為「以出席者計算」
過去，修繕等一般事項的決議，要用全體區分所有者的多數來計算。沒出席、沒回覆的屋主，等於投了反對票。
修法後，除了改建等涉及處分區分所有權的決議以外，決議改為以出席者的多數決來決定。用議決權行使書或委任狀表決的人，也算出席者。特別決議則仍有過半數的出席門檻。（出處：法務省「改正の概要」）
這代表什麼？ 您收不到通知、沒有回覆，總會照樣可以做成決議。修繕計畫、管理費調整，可能在您不知道的情況下決定。
重點2：聯絡不到的屋主，可以從表決的分母中排除
修法也新設了制度：經法院認定為所在不明的區分所有者，可以從所有決議的分母中排除（區分所有法第38條之2）。
如果管理組合一直聯絡不到您（例如寄到舊地址、國際郵件被退回），就可能走到這一步。最重要的是，讓管理組合確實能聯絡到您。
重點3：新設「國內管理人」
對在日本國內沒有住所的屋主（不限國籍），新設了可以選任「國內管理人」的制度（區分所有法第6條之2）。依法務省的說明：
- 國內管理人必須在日本國內有住所等
- 屋主與國內管理人之間，適用委任的規定
- 管理規約可以規定海外屋主必須選任國內管理人
國內管理人的權限：
| 權限 | 內容 |
|---|---|
| 保存行為・利用改良行為 | 專有部分與共用部分的維護 |
| 總會 | 接收召集通知、在總會行使議決權 |
| 債務的清償 | 代為支付管理費等屋主應付的款項 |
（出處：法務省「改正の概要（詳細版）」）
住在台灣的屋主，現在該做的事
- 確認管理組合登記的聯絡地址：搬家或換 Email 後有沒有更新？可以請管理公司把通知寄到台灣的地址，或寄到日本的代收人。
- 讀一次您那棟大樓的管理規約：有沒有修改成「海外屋主須選任國內管理人」？總會的通知期限是多久？
- 決定誰來收通知、誰來看懂：總會通知、議決權行使書都是日文，而且有期限。看不懂就容易錯過。
- 舊大樓更要注意：屋齡高的大樓，修繕和改建的討論比較多，影響您的資產價值。
BeeBeat 可以協助的事
我們每月巡視時，會整理信箱，把管理組合寄來的通知拍照，翻成中文重點用 LINE 傳給您，並提醒回覆期限。議決權行使書要怎麼填，也可以一起確認，協助您在期限內寄回。
也可以參考：看不懂日本管理組合寄來的文件怎麼辦？
常見問題
- 國內管理人一定要選嗎？
- 法律沒有一律強制。但管理規約可以規定「住在海外的屋主必須選任國內管理人」，所以要看您那棟大樓的管理規約。
- 國內管理人可以做哪些事？
- 依法務省的說明，包括：專有部分與共用部分的保存行為與利用改良行為、接收總會的召集通知並在總會行使議決權、代為支付管理費等屋主的債務。具體範圍依您與國內管理人的委任內容而定。
- 國內管理人和納稅管理人一樣嗎？
- 不一樣。納稅管理人處理的是稅務（例如固定資產稅的稅單），國內管理人處理的是公寓管理（總會、管理費等）。兩者要分別考慮。
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