東京公寓空著，一年要花多少？管理費、修繕積立金、固定資產稅與納稅管理人
東京的公寓就算空著沒人住，每年還是有固定要付的錢。買房前算過了，但實際持有後才發現「比想像中多」的人不少。
每年的固定支出
| 項目 | 付給誰 | 說明 |
|---|---|---|
| 管理費 | 管理組合 | 共用部分的清潔、電梯、管理員等。每月 |
| 修繕積立金 | 管理組合 | 為了將來的大規模修繕存的錢。每月，常常會調漲 |
| 固定資產稅・都市計畫稅 | 東京都（23區） | 每年。依土地與建物的評價計算 |
| 水電瓦斯的基本費 | 各公司 | 沒用也有基本費。停掉的話就不能放水、換氣 |
| 火災保險（含地震保險） | 保險公司 | 多年一次繳的居多 |
| 網路等 | 各公司 | 沒用的話可以停 |
管理費和修繕積立金會漲
新建公寓的管理費和修繕積立金，一開始常常設得比較低。台灣的中央社報導（2026年10月）中，在日本經營不動產的台灣人指出，5年後變成2倍的情況也有；大規模修繕大約每10〜15年一次。（出處：中央社）
要調漲時，管理組合會在總會上決定。所以總會的通知一定要看（參考：看不懂管理組合的文件怎麼辦？）。
固定資產稅與都市計畫稅
- 東京23區的固定資產稅，由東京都課徵，稅率1.4%（土地：課稅標準額 × 1.4%；房屋：登錄的價格 × 1.4%）
- 每年1月1日時登記為所有者的人要繳。1月2日以後才過戶，當年度的納稅義務人也不會變
- 23區另外有都市計畫稅；住宅用地另有減輕的特例
（出處：東京都主稅局「固定資產稅・都市計畫稅（土地・家屋）」）
住在台灣，需要「納稅管理人」
東京都主稅局的說明：在東京23區（固定資產稅的情況）沒有地址的納稅人，要選任納稅管理人，代為處理稅務上的事，並向房子所在地的都稅事務所提出申報。（出處：東京都主稅局 The Tax Agent System）
納稅管理人會收到稅單，代為繳納。很多屋主請買房時的房仲、管理公司或在日本的親友擔任。
賣掉的時候：持有5年是分界
日本個人賣土地・建物時，稅率以「賣出那一年的1月1日」時持有是否超過5年來區分：
| 所得稅 | 住民稅 | |
|---|---|---|
| 短期（5年以下） | 30% | 9% |
| 長期（超過5年） | 15% | 5% |
另外還要加上復興特別所得稅（所得稅額的2.1%）。（出處：國稅廳 No.3211 短期讓渡所得、No.3208 長期讓渡所得、No.3202）
住在海外的人賣房時，買方原則上要先扣10.21%的稅（源泉徵收）；但個人買來自住、價格1億日圓以下時不用扣。（出處：國稅廳 No.2879）實際的稅額依個人狀況而不同，請洽詢日本的稅理士。
也可以參考：日本擬加重短期轉售課稅：持有東京公寓的人該知道的事
空屋期間，還要加上「維持」的費用
上面是「放著也要付」的錢。房子要保持好的狀態，還需要定期通風、放水、檢查。這部分可以自己回來做、託親友，或委託巡視服務（BeeBeat 月費16,500日圓，含稅）。把它看成保住房子價值的成本，和管理費放在一起比較，比較容易判斷。
常見問題
- 固定資產稅是誰繳？
- 每年1月1日時，登記為所有者的人要繳當年度的稅。年中賣掉，當年度的納稅義務人也不會改變（實務上買賣時通常會依日數分攤）。
- 人在台灣，一定要找納稅管理人嗎？
- 東京都主稅局的說明：在東京23區沒有地址的納稅人，要選任納稅管理人，並向房子所在地的都稅事務所申報。
- 空屋也要繳管理費嗎？
- 要。管理費和修繕積立金是所有屋主都要繳的，跟有沒有住無關。
人在台灣，東京的房子交給我們每月去看
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