日本擬加重短期轉售課稅：持有東京公寓的台灣屋主該知道的事（2026年11月）
東京的新建公寓價格持續上漲，日本政府與執政黨正在討論對策。其中一項，是加重短期轉售的課稅。在東京持有公寓的台灣屋主，值得先了解。
目前在討論什麼？
- 自民黨的「住宅土地・都市政策調查會」從2026年10月21日起正式討論公寓價格高漲的對策。聽取意見時，有人提出對短期轉讓所得加重課稅、以及導入抑制投機交易的特別稅。（出處：自民黨 2026年10月26日）
- 報導指出，討論的選項之一是恢復1998年起停止適用的「土地讓渡益重課制度」。報導中提到的舊制度內容，是對個人持有5年以下的土地讓渡所得等課52%，法人則依持有期間加課5〜10%。（出處：稅理士法人クレフティ，引用日本經濟新聞的報導）
- 預計會成為12月執政黨稅制改正大綱的論點。對象、稅率、開始時間都還沒有公布。
日本國土交通省的調查中，2025年上半年東京23區新建公寓由登記地址在海外的人取得的有308戶，其中台灣192戶，超過6成。新聞也常提到台灣買家，所以這次的討論和台灣屋主關係很深。（出處：nippon.com 整理的國土交通省調查）
現在的稅率
日本個人賣土地・建物時，以「賣出那一年的1月1日」時持有是否超過5年來分：
| 所得稅 | 住民稅 | |
|---|---|---|
| 短期（5年以下） | 30% | 9% |
| 長期（超過5年） | 15% | 5% |
另加復興特別所得稅（所得稅額的2.1%）。要注意的是，「5年」是用賣出那一年的1月1日來算，所以實際上要持有超過5年又幾個月，才會變成長期。（出處：國稅廳 No.3202、No.3211、No.3208）
持有中的屋主，可能會發生的變化
新制度還沒決定，但如果短期轉售的稅變重，可以想到的是：
- 持有期間變長：原本打算1〜2年賣掉的人，可能會等到長期的分界再賣。
- 空屋的時間變長：不出租、等待出售的房子，會空著更久。
- 屋況變得更重要：等了好幾年才賣，買方看到的是「空了好幾年的房子」。排水管臭味、發霉、漏水的痕跡，都會影響價格與成交速度。
等待出售期間，房子空著要注意的事
- 存水彎的水乾掉後，臭味和蟲會上來（參考：東京的公寓長期空著會怎樣？）
- 管理費、修繕積立金、固定資產稅照樣要付（參考：東京公寓空著，一年要花多少？）
- 管理組合的總會照樣會開，2026年4月起決議更容易通過（參考：國內管理人制度解說）
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常見問題
- 新的稅制已經決定了嗎？
- 還沒有。2026年11月時，自民黨的調查會正在討論，預計會成為12月執政黨稅制改正大綱的論點之一。對象、稅率與開始時間都還沒決定。
- 現在賣日本的房子，稅率是多少？
- 個人賣土地・建物時，若賣出那一年的1月1日時持有5年以下，所得稅30%、住民稅9%；超過5年則為15%、5%。另加復興特別所得稅（所得稅額的2.1%）。實際稅額請洽日本的稅理士。
- 如果決定延後出售，空著的房子要怎麼辦？
- 持有期間拉長，房子空著的時間也會變長。要定期通風、放水、檢查，避免排水管臭味、發霉與漏水，出售時的屋況也會比較好。
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延伸閱讀
東京的公寓長期空著會怎樣？排水管臭味、發霉、漏水的原因與預防人在台灣、東京的公寓空著沒人住時，最常出問題的是排水管的臭味、發霉和漏水。說明原因、多久會發生，以及每月巡視時要做的事。2026年4月日本修法：海外屋主收不到總會通知會怎樣？「國內管理人」制度解說日本的區分所有法修正後，從2026年4月1日起，公寓總會的許多決議改為「出席者的多數決」，也新設了海外屋主可以選任的「國內管理人」。住在台灣的屋主該知道的重點。颱風・地震過後，誰去看你在東京的房子？海外屋主的確認清單東京遇到颱風或地震時，人在台灣的屋主沒辦法馬上去看。大樓的管理公司看什麼、不看什麼，以及事後要確認的地方。看不懂日本管理組合寄來的文件怎麼辦？總會通知、議決權行使書、委任狀的看法日本公寓的管理組合（類似台灣的管委會）會寄來總會通知、議決權行使書、委任狀、修繕的說明。住在台灣的屋主看不懂日文時，先看哪裡、怎麼回覆。